一文看懂2021年楼市!丁祖昱的年度复盘与十大预测

12月31日下午13:00,一年一度再次踩着新年的节拍,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”如期而至。全国地产界约3000人齐聚上海新静安体育中心。

在时长达4个小时的时间里,丁祖昱通过滚烫的大数据,全面复盘不平凡的2020年,并对2021年进行全面重磅的趋势性分析。这被认为是中国房地产行业历年最受瞩目发布会之一,五年来在这里能看到房地产的过去与未来。

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2021年度楼市十大预测

首先,我们先上最重磅干货,将丁祖昱评楼市年度发布会的最后压轴的2021年十大预测放到最前面,再来看看丁祖昱如何全面分析2020年楼市数据。

预测一:行业步入无增长时代

丁祖昱在现场表示,地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折:2018年之前,地产处于确定性阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大;2018-2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产进入不确定性阶段。

他预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代”有望来临。

预测二:政策关注重点在租赁

2020年来,长租公寓“爆雷”“跑路”频发,叠加疫情影响,更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。

自中央政府大力推行“租售并举”,至今已五年。2020年是租赁政策年,各城市也根据自身市场情况,全国46城累计出台租赁政策234条,进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时,租金整体走势平稳,全国55城整体个人租金同比下跌0.4%,为30.96元/平米/月,其中,31城下跌、3城不变、21城上涨。

尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置,指出,“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,并以租赁市场为抓手,解决好大城市住房突出问题。”

在丁祖昱看来, 2021年政策关注重点在租赁,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要土地供应要向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控,更好地解决好大城市住房突出问题。

预测三:金融政策趋紧,三道红线范围扩大

这一年,调控依旧不放松,金融政策持续收紧。从年初,银保监会严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长;到8月20日,住建部、央行,根据“三道红线”触线情况,试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值;再到11月底,银保监会主席郭树清强调,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

由于“三道红线”政策出台,企业的投资受到较为严重的影响,预计需要经过一段时间财务指标的调整后,方可重新企稳。所以,丁祖昱表示,2021年,金融政策仍将趋紧,“三道红线”范围扩大。千万不要以为今天“水”很多,都会流入房地产。过去两年,都在关房地产金融的“水龙头”。

预测四:企业快速去杠杆,过半房企转绿

随着融资环境收紧,“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

用什么方式加杠杆?例如,在投资端,房企合作拿地增多,减少资金占用;加快土储开发效率,合理储备,提高土储质量。在运营端,加大小股操盘比例,维持行业规模;加大销售回款,加快项目去化;产品力打磨、标准化,提升利润空间、加快周转速度;加快项目结转速度,增厚资产;组织管理效能提升,降成本提效率。在融资端,分拆多元化上市;增发配股;加大经营杠杆使用等等。

2020年,净负债率明显改善的房企包括:阳光100中国、首创置业、中南建设等;现金短债比显改善的房企包括:国瑞置业、金隅集团、华发股份等;扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括:融创中国、碧桂园、中梁控股等。

2021年,丁祖昱预测,将有过半房企转“绿”。这也是三道红线给房企带来好的方面,也是机遇。

预测五:投资趋同,重点城市地价难降

为遏制疫情对于房地产行业的负面影响,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。据统计,2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2613元/平方米,地价创十年历史新高。

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展望2021年,他认为,投资趋同,重点城市地价很难下降。

预测六:销售全口径上升,操盘权益下降

丁祖昱谈到,2020年1至11月,超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。同时,2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

他预测,2021年部分房企全口径金额还将继续增长,但操盘或权益将下降,未来可能会成为一种常态。

预测七:数字化加速,线上营销成为新战场

2020年是房企的数字营销大年,年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展;疫情逐渐消退之后,房企采取线上线下并举的双重举措,通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩;9月底天猫好房成立,线上营销更进一步,“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

展望2021年,丁祖昱表示,未来在区块链、云计算等技术的支持之下,线上化营销趋势将会加强,成为新战场。投入1亿做数字化的企业会越来越多,房企、服务企业都要多投钱,会带来意想不到的回报。

预测八:养老进入新时代,增长提速规模放量

据工信部数据,2020年,我国养老产值达1.17万亿美元;2030年,我国养老产业规模将达到20万亿元。同时,我国老人口数量是全球最多,2019年60岁以上老人2.53亿,2030年3.7亿人;我国老龄化速度也是全球最快,未来十年,年均新增2170万老人。

随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,丁祖昱表示,养老产业迎来黄金布局期,有望超越地产。

预测九:资本聚焦仍在物业,估值全面回归理性

物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。

截至2020年底,年内成功上市17家。2021年,丁祖昱大胆预测,资本聚焦仍在物业,但估值全面进一步回归理性。

预测十:看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活

丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测,看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。

同时,鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势,他在今年的预测中加上了四家物业公司:碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。

复盘2020年度:地产债券违约222个

2020年,房地产行业依然很难。行业面临的巨大挑战,来自于方方面面,丁祖昱在大会伊始从十大挑战全面分析过去一年,行业所面临的突出问题。

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央行清算总中心与中信银行等银行签署区块链福费廷交易平台合作

日前,中国人民银行清算总中心与中信银行、中国银行、中国民生银行正式签署区块链福费廷交易平台合作协议。这意味着由中信银行倡议建立的区块链福费廷交易平台正式成为行业平台。 根据协议,人民银行清算总中心将借鉴三家商业银行前期区

从具体数据来看,房企资金压力骤升之下,房企面临较大的债务风险。wind数据显示,2020年上市房企债务相关纠纷诉讼案件多达69只,涉及金额154亿元;违约债券只数多达222个。

物业板块在2020年充满了机遇的同时也暗含挑战。物管股上市潮背后开始出现破发现象。具体数据来看,2020年上市物业服务企业上市首日下跌的比例达到了24%,从已上市物业服务企业当前股价与首日价格比较来看,相比首日下跌的比例更高,达到了44%。

疫情影响下,租赁行业压力倍增,临近年末蛋壳暴雷再次引发长租危机。丁祖昱分析表示,长租公寓爆雷的发展路径多是经过多轮融资后,加杠杆撬动规模。其中,通过溢价争抢房源,以蛋壳为例,平均每一套新增房源成本需要12-20个月收回,高进低出补贴抢租客,再通过租金贷支撑扩张。但行业本质是不赚钱的生意,租金和装修成本几乎吃掉全部营收。

高价地引发一系列蝴蝶效应。以2015年~2017年高价地高峰期后三年房地产市场三大关键指标走势来看,部分高价地将面临严重的亏损风险,其中面临高亏损前十的城市分别为上海、宁波、成都和绍兴。

无房户争相摇豪宅。过去的2020年,“万人摇”成为各大热点城市的高频词,2020年存在一二手房倒挂的项目数量最高的是南京,项目数量多达92个,占全年新开盘项目比例的63%。在典型城市无房户优先摇号政策的背景下,无房户在杭州、南京和深圳等地上演争抢豪宅项目。

此外,营销乱象、房企产品质量问题也是在今年多发,非住宅板块中,各商业业态面临关店潮,办公业态租金创三年新低,空置率却创下五年新高。销售面积和竣工面积加速背离。

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尽管行业面临多重挑战,丁祖昱认为,行业在挑战中迎来一丝曙光。行业V型反转,房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

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地产规模再增:将突破至17万亿

大数据,是每年发布会的重头戏,今年丁祖昱从12个细分维度,从宏观的中央政策到微观细分市场,用大数据全面总结房地产市场,把脉楼市。

首先,政策大背景来看,中央政策从“稳”到“稳”,12月18日中央经济工作会议再次强调“房住不炒”的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。地方层面则由疫情初期的“放松”转变为热点城市的“收紧”政策,2020年有19个城市政策加码。

最后,丁祖昱强调,住建部、央行“三道红线”出台,意味着地产金融政策将持续收紧。

从房地产市场宏观数据来看,根据2020年全国商品房销售规模测算,丁祖昱预测今年商品房销售金额将超过17万亿,销售面积将达到17.4亿平方米,行业规模再创新高。

但从中长期来看,新建商品住宅成交面积、二手房月度成交情况、土地成交面积三大指标后续增长乏力。

土地市场方面,年内土拍先扬后抑,城市分化加剧,丁祖昱分享了多个关键指标。他表示,今年总成交金额将达到7.38万亿元,成交金额将再创新高,其中上海、广州、杭州土地成交金额位列前三。地价创下十年来新高,京沪土地成交霸占单价榜单。

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一手房市场供求全面趋好,一线城市供求同比均呈现正增长,全国一二线商品住宅成交金额和成交面积排名中,上海、重庆分居首位。从房价情况来看,200城新建商品住宅成交均价TOP10城市中,仅深圳成交均价同比下跌,但从实际情况来看,深圳则“名涨实跌”。今年的高总价和高单价项目中,上海遥遥领先,豪宅市场上海占据半壁江山。

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从二手房市场表现来看,丁祖昱表示,15城二手住房年度成交面积和金额再创新高,其中上海二手房成交金额突破万亿元,深圳二手房则突破6万元。

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丁祖昱预计,2020年过千亿房企将突破40家。

物管行业规模超1.2万亿

聚焦非住宅领域,丁祖昱从物业、租赁、办公、商业、文旅、养老和科创板块重点分析。

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其中,物管行业规模已超过1.2万亿,其中增值服务利润较高。丁祖昱分析指出,今年物管行业投资并购加速,房企拆分物业上市潮,房企系上市物企占比达9成。但企业分化明显,估值差异较大,深耕远远不足,七成业主不满意,是物管行业面临的挑战。

租赁行业在政策层面迎来重点关注,46城累计出台政策234条,其中北京补贴力度最大。整体租金走势平稳,企业规模增速放缓。丁祖昱提出,233块租赁用地无一入市,集体用地则停留在概念阶段,自持用地则面临退出、经营两难的问题。租赁市场仍然任重而道远。

办公和商业市场压力过大,具体表现为需求骤降六成,企业招租手段频出,但效果有限,销售已连降五年。商业板块也不容乐观,租赁供应腰斩,销售市场萎靡,成交金额下降三成。而三亚则爆发式增长,主要是因为出境游骤降以及免税新政的刺激。

丁祖昱表示,文旅行业已全面转入“内循环”,文旅地产项目销售面积和成交金额首次出现负增长,企业发展重心开始转向运营。

此外,丁祖昱依然看好养老地产和房企数字化探索,他表示,养老行业通过十年耕耘迎来转机,行业向高品质、多样化升级,市盈率也远超地产股。城市两极分化、需求端消费能力有限、盈利模式等将成为养老产业需要突破的难题。数字化方面,丁祖昱认为未来房企数字化转型将呈现出智能化、数据化、在线化并行。

地产步入无增长时代

在发布会现场,丁祖昱对未来行业趋势做出了一定的判断,在这其中,提出了一个最重要的新逻辑:“行业步入无增长时代。”

2018年之前房地产市场是一个确定性较大的行业,各大房企处理好融资、周转、负债,就能做大规模,所以“三高”模式可以持续发展。然而,从2018年开始,从政策层面上看,房住不炒成为了调控核心,去杠杆也成为了重要议题,整体市场承压。2020年新冠疫情突然来袭,一季度整体市场跌入冰点,之后渐渐复苏。三季度末,三道红线落地,直接扼住了融资端,房住不炒也已成为了长效机制,未来房地产开始进入无增长时代。

在现场,丁祖昱表示,房地产业是中国最大的金融业、制造业、服务业,未来金融将去房地产化,房地产也将去金融化,目前房地产与制造业的差距还很大,仍需要前进,而服务业也正在培养之中。从目前来看,房企需要压力测试,三道红线之后,企业要尽快转“绿”,这样才能稳定发展。

未来:线上是新战场

至于未来的发展方向,丁祖昱提出“未来跟着客户走”。

从投资方面来看,需要精选城市,合作破局。对此,现场针对短期的户籍人口变化、出生人口变化、幼儿人口迁徙、结婚对数变化、离婚对数变化、房价水平变化、旧改棚改变化、轨道交通建设,长期的土地财政依赖水平供地规模变化、过去十年买房规模、投资需求占比变化、常住人口变化、老龄化发展趋势、高铁建设等角度做出了详细的数据分析与解读。最终得出了短期看好的13个城市,中长期看好的32个城市。其中,4大一线城市,无论短期还是中长期都被看好。

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从产品层面来看,发布会现场归纳了未来购房主力“95-00”们的五大共性:1、三房成为入门款;2、户型功能都要全;3、喜欢自己做装修;4、谁都不想多贷款;5、人人都爱看抖音。

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数据显示,如今的购房者线上看房时间变长、现场看房数量变少,同一时间段内关注的项目数量也比以往更多,正是因为如此,针对未来的购房主力,开辟线上新战场变得十分重要了起来。

养老地产将迎来黄金布局期

除此之外,在行业步入无增长时代的新逻辑下,寻找第二增长曲线变得尤为重要。在这其中,可以向非住拓展加速,纵向服务挖潜,如借由大量横向和纵向的并购,丰富管理业态和服务内容。或者开展相关多元化业务,如智能化改造、业主增值服务、教育、医疗、美容,企业行政等,摆脱单一基础物业费收入,不断提升非基础物业服务收入占比。

同时,随着中央经济工作会议对住房租赁市场的强调,未来租赁市场也将成为新赛道之一。具体来看,房价上涨,租房将成为解决居住需求的主要方式,如果房价不涨,房子投资属性下降,消费属性上升,租房性价比更高,无论如何在一二线房价高企下,租赁需求旺盛,市场更具发展机会,在这其中,可细分领域,蓝领公寓或将成为率先突破点。

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至于办公和商业未来竞争也将更加激烈,联合办公或将成为标配,商业消费主力发生了改变,需要为新一代的新需求打造新的商业模式。文旅、养老、产业地产方面依然有机会,文旅+IP,或将成为未来的有效勾地方式,养老地产随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,将迎来黄金布局期,产业地产开发模式分化,未来随着公募REITs加速,产业项目也将回归资产的本源和运营的本质。

版权声明:区块链导航 发表于 2021-01-01 2:05:16。
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